LOCATION-GERANCE
Le contrat de location-gérance (appelée aussi "gérance libre") est le contrat par lequel un propriétaire d'un fonds de commerce le loue à une personne qui devient commerçante. Le propriétaire n'est pas, ou plus, commerçant. Le bien loué est un fonds de commerce (bien meuble incorporel) et ne doit pas être confondu avec le bail commercial, qui est la location d'un immeuble à destination d'une activité commerciale. Le texte, qui réglemente ce contrat, est la loi n°56-277 du 20 mars 1956, codifiée dans le Code de Commerce de l'article L.144-1 à l'article L.144-13.
Du fait de la particularité du bien loué (le fonds de commerce), ce contrat est soumis à plusieurs conditions particulières. La première est qu'il existe un fonds de commerce. Ensuite, le locataire doit avoir la capacité commerciale, puisqu'il deviendra commerçant dès qu'il commencera à exploiter le fonds. Le propriétaire du fonds (le bailleur) doit aussi remplir quelques conditions. Il doit avoir exploité personnellement le fonds pendant au moins deux ans et être commerçant depuis au moins sept ans. Cette double condition peut être susceptible de dispense légale ou judiciaire.
Cette condition n'est pas applicable à l'Etat, aux collectivités locales, aux établissements de crédit, aux interdits, aliénés internés ou en personnes pourvues d'un conseil judiciaire, en ce qui concerne le fonds dont ils étaient propriétaires avant la survenance de leur incapacité, aux héritiers ou légataires d'un commerçant d'un partage d'ascendant, en ce qui concerne le fonds recueilli, à l'Etablissement Public National pour l'Aménagement et la restructuration des espaces commerciaux et artisanaux
cette condition ne s'applique pas non plus aux loueurs de fonds de commerce, lorsque la location-gérance a pour objet principal d'assurer, sous contrat d'exclusivité, l'écoulement au détail des produits fabriqués ou distribués par lui-même, ainsi qu'aux loueurs de fonds de commerce de cinéma, théâtres et music-halls. On peut ainsi retrouver une filiation du contrat de franchise avec le contrat de location-gérance. A l'article L.144-4 du Code de Commerce, il est prévu que le président du tribunal de grande instance peut, par ordonnance ordonner sur requête, réduire ou supprimer les conditions de délais si le propriétaire justifie qu'il est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce personnellement ou par l'intermédiaire de préposé. Le préposé peut être un employé.
Si ces conditions, tant du point de vue du bailleur et du locataire, ne sont pas respectées, le contrat est nul. Cette nullité entraîne la perte au renouvellement du bail commercial. Il s'agit d'une nullité absolue dont peuvent se prévaloir tout intéressé, ainsi que le cocontractant fautif. Quoiqu'il en soit, le contrat de location-gérance doit être publié dans un journal d'annonce légale. Ceci est important car il existe une solidarité des dettes entre le locataire du fonds et son bailleur, pendant les six mois qui suivent la publication dans le journal d'annonce légale. Il existe une condition d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés à l'égard du locataire.
Ce contrat entraîne des conséquences importantes du point de vue des créanciers du propriétaire. Ils peuvent demander l'exigibilité immédiate des dettes à terme, pendant trois mois à compter de la publication du contrat dans un journal d'annonces légales. Pour cela, ils doivent justifier que la mise en location-gérance compromet leurs chances d'être payés. En effet, cette déchéance du terme n'est pas de droit, mais accordé par le tribunal de commerce. Il y a, bien entendu, la solidarité déjà évoqué entre le bailleur et le locataire qui cesse au bout de six mois après la publication de la mise en location-gérance dans un journal d'annonce légale.
Les conditions d'exécution du contrat sont les même que celles préconisées par le contrat de louage du Code Civil. Le propriétaire est tenu de ne pas troubler la jouissance du locataire et s'interdit de concurrencer le locataire. Le locataire ne doit pas transformer le fonds de commerce. Il n'existe aucun droit à la "déspécialisation" comme dans les baux commerciaux. Le locataire n'a pas non plus droit au renouvellement de son contrat , comme le permet le bail commercial. Si le gérant a amélioré la valeur du fonds de commerce, il n'a pas droit à une indemnité.
Précisons qu'il n'existe aucun lien contractuel entre le locataire du fonds de commerce et le bailleur du bail commercial. Ceci signifie que le renouvellement du bail commercial n'est pas possible pour le locataire du fonds de commerce. C'est le propriétaire du fonds de commerce qui doit s'occuper du renouvellement du bail commercial. En effet, le bail commercial est un élément du fonds de commerce. Le non-renouvellement peut être considérer comme un acte de disposition(c'est à dire un acte d'une gravité importante). On ne peut empêcher le propriétaire d'une chose de lui faire subir des baisses de valeur. Cela fait partie de l'exercice de son droit de propriété.