CONTRAT DE VENTE D'IMMEUBLE
Le contrat de vente d'immeuble est à l'origine un contrat consensuel, comme la plupart des contrats de vente. Eu égard à la valeur du bien, un certain formalisme conventionnel s'est développé dans la pratique. Actuellement, on peut constater que la vente d'immeuble est devenue une opération juridique complexe, ce qui peut être surprenant pour un contrat ne relevant en soi d'aucunes législations particulières...
Ce contrat actuellement se forme progressivement. Il est, en effet, précédé par plusieurs avants-contrats. Ces avants-contrats sont de véritables contrats (en soi) qui préparent le contrat de vente. Ce sont les promesses unilatérales de vente, les promesses unilatérales d'achat, les promesses synallagmatiques de vente (communément appelées "compromis de vente).
La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel le vendeur promet de vendre, pendant une certaine période, son bien à l'acheteur potentiel (qui n'est alors pas tenu de l'acheter). Le vendeur doit être en possession du bien car il doit être en mesure de vendre le bien à tout moment à l'acheteur, si celui-ci le désire. L'acheteur est titulaire d'un droit d'option pendant une certaine durée défini dans le contrat. Ce droit d'option est souvent accompagné d'une indemnité d'immobilisation. Cette indemnité compense le fait que le vendeur ne peut pas vendre à une autre personne que l'acheteur potentiel (le bénéficiaire de l'option). Cette promesse de vente est soumise au formalisme de l'article 1840-A du Code Général des Impôts, qui énonce que cette promesse est nulle si elle n'est pas constatée par un acte authentique, ou par un acte sous seings privés enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.
La promesse unilatérale d'achat est le contrat par lequel l'acheteur potentiel s'engage à acheter le bien du vendeur pendant une certaine période. Cette hypothèse se rencontre beaucoup plus rarement que précédemment. Elle n'est soumise à aucun formalisme particulier.
La promesse synallagmatique de vente est le contrat par lequel les parties prennent des engagements réciproques de vendre et d'acheter. Il existe un problème avec ce contrat. En effet, l'article 1589 du Code Civil énonce que "la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.". Comment échapper à la vente, ou plutôt pourquoi ne pas "faire la vente" directement puisque tout le monde est d'accord? Ce problème se pose car il y a souvent une question d'obtention de prêt qui entre en ligne de compte. Le vendeur veut être sûr d'être payé, et l'acheteur veut s'assurer que le bien qu'il convoite ne va pas disparaître. Alors, la pratique, pour contourner l'obstacle de cette définition du contrat de vente, et donc de la promesse de vente, a fait de la réitération de la vente dans un acte authentique, une condition du consentement des parties.
La vente est soumise à enregistrement. C'est une formalité qui permet l'opposabilité de la vente aux tiers. Le contrat de vente doit clairement désigné le bien avec les servitudes dont il peut être grevé. Par ailleurs, il est à noter que la lésion, sous certaines conditions, permet de rescinder le contrat. Il faut que le vendeur est vendu l'immeuble à un prix équivalent, ou inférieur, à 5/12ème de la valeur de l'immeuble.Ceci, même si il a déclaré renoncé à se prévaloir de la lésion. La demande n'est plus recevable après l'expiration de deux années, à compter de la vente. Si cette action est admise. L'acquéreur a le choix entre rendre l'immeuble et se faire remboursé, ou de le garder en complétant le prix, avec une déduction de 1/10ème du montant total.