Pour exploiter un fonds de commerce, le commerçant loue, en règle général, un local. Le contrat de bail, portant sur un objet particulier qui est le local de l'entreprise, suit des objectifs différents que celui portant sur un local d'habitation. En effet, l'emplacement est parfois si important qu'il en devient une condition d'existence du fonds de commerce. Dès lors, le législateur a imaginé une protection particulière pour ce type de bail : le statut des baux commerciaux.

Ce contrat est extrêmement complexe car il est très réglementé. Par aillleurs, il engage les parties sur une période très longue, qui va au-delà de la période de neuf ans prévue contractuellement. En effet, par le biais du droit au renouvellement, le propriétaire perd une partie de sa liberté d'exploiter son bien. Néanmoins, le loyer, généralement élevé si le mode de calcul de celui-ci a été pensé et adapté à l'activité commerciale du locataire, compenserra cette restriction à la disposition de son immeuble.

Ce contrat, peut-être plus que les autres, ne peut être rédigé à la légère et il est impératif de le faire écrire par un professionnel du droit. L'utilisation d'un modèle pour le bail comercial risque de mettre le propriétaire dans une cage qui semble dorée au début de la relation contractuelle, mais qui progressivement apparaîtra comme étant une simple prison. De même, le locataire ne doit pas accepter un bail commercial sans négocier. Là enore, un conseil éclairé est indispensable afin de mesurer les engagements qui sont pris. Il y va de la vie dactivité. Le bail commercial adapté est celui qui fournit une forte rémunération au propriétaire sans pouvoir mettre en péril l'activité du locataire. Ce contrat est donc nécessairement un document long et complexe.

Le statut d'ordre public du bail commercial

Le bail commercial est un contrat soumis à des dispositions d'ordre public où la volonté contractuelle peut trouver sa place dans des conditions limitées. Concernant certaines clauses, la liberté de rédaction est totale tandis que pour d'autres, aucun choix n'est possible, ou alors seulement un choix mesuré ou limité. Les tribunaux éclairent les textes avec des interprétations qui varient au fil du temps, régulièrement... Le statut s'applique également dès lors que l'ensemble des conditions d'application sont réunies, même contre la volonté des contractants. En revanche, les personnes qui contractent ensemble peuvent désirer se soumettre par leur volonté aux statuts des baux commerciaux, alors que celui-ci n'est pas requis dans leur situation contractuelle, ce qui est possible sous certaines conditions.

Les conditions d'applications du statut des baux commerciaux

Lorsque certaines conditions sont réunies, il y a une application obligatoire de ce statut, même contre l'avis du propriétaire de l'immeuble. Pour que le statut puisse s'appliquer, il faut tout d'abord que le contrat vise un immeuble bâti. Ensuite, la destination du local loué sera l'élément déterminant. Le local doit être loué en vue d'une exploitation commerciale. Cette dernière est réalisée dès lors qu'il existe une activité commerciale et une clientèle propre. Ce concept de clientèle propre peut poser des problèmes dans le cas où l'exploitation commerciale est réalisée sous une enseigne, une marque par le biais d'une licence ou un nom commercial réputé. En effet, dans ces cas, le juge estime parfois que le bail commercial ne peut pas s'appliquer faute de clientèle propre. Cette hypothèse se retrouve principalement dans le domaine de la grande istribution. Par exemple, le franchisé devra prouver qu'il a une certaine autonomie vis à vis de la marque qu'il utilise, notamment au niveau de sa politique commerciale (promotion, remise...). Ceci permetra au juge de constater l'existence d'une clientèle propre (pour en savoir plus sur le contrat de franchise ).

Les conditions applicables au locataire

Le locataire doit respecter certaines conditions : il doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (le statut est réservé aux commerçants). Les sociétés régulièrement immatriculées peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux. Toutefois, il existe des exceptions. Les étrangers, même titulaire de la carte de commerçant, ne peuvent, en général, jouir de la protection des baux commerciaux, sauf règle spéciale. Ceux qui en bénéficient sont les ressortissants de la Communauté Européenne, les parents d'enfants de nationalité française, les étrangers qui ont combattu pour les armées françaises ou alliées pendant les guerres de 1914 et 1939, ainsi que les ressortissants des pays qui accordent le même traitement qu'à leurs nationaux.

Le locataire doit exploiter le fonds de commerce régulièrement. Il doit utiliser et entretenir le local d'une manière conforme à son commerce. Il ne peut pas attendre trop longtemps avant d'exploiter son commerce car le bail pourrait faire l'objet d'une résiliation anticipée. Le non-renouvellement du bail est une autre sanction possible de la non-exploitation d'un fonds de commerce.

La durée du bail commercial

La durée du bail commercial est de neuf ans. Le locataire peut néanmoins demander la résiliation du bail à l'expiration de chaque période triennale, en prévenant son bailleur six mois à l'avance. Cette faculté peut être écartée conventionnellement.

Il existe une exclusion légale d'application des baux commerciaux pour les baux d'une durée de moins de deux ans. Ceux-ci ne peuvent pas prétendre au statut des baux commerciaux. On peut expliquer cette solution par le fait qu'elle aurait peu de sens dans le sens où le but recherché par ce statut est la protection du fond de commerce, par le maintien dans les lieux. Toutefois, si le commerçant se maintient dans les lieux, passé ce délai de deux ans, le statut des baux commerciaux s'applique. Il s'opère un nouveau bail dès cette date pour une durée de neuf ans. La même solution s'applique en cas de renouvellement exprès du bail, ou de conclusion d'un nouveau bail pour le même local entre les même parties. Les locations saisonnières ne peuvent pas bénéficier du statut des baux commerciaux. Sans que la loi ne les ait écartées, les conventions d'occupations précaires sont elles aussi exclues du bénéfice de la propriété commerciale. Il faut néanmoins que cette caractéristique de précarité soit signalée dans la convention (menace d'expropriation, vente..).

Les droits du locataire

Les droits du locataire sont le droit de changer l'affectation des lieux loués et la faculté de céder le bail. Tout d'abord, le changement d'affectation d'un lieu signifie la possibilité de modifier l'exploitation que l'on fait du lieu. Le bail commercial est un contrat dans lequel une exploitation cmmercial est requise. L'emplacement du fonds de commerce est déterminant parfois. Ainsi, un propriétaire peut décider que son immeuble n'abritera que des commerces de confiserie. La clientèle associera cet emplacement à l'activité de confiserie, ce qui bénéficiera au commerçant qui s'installe. Parfois, l'affectation d'un local est très précise (commerce de confiserie à l'exclusion de tout autre). Le preneur devra respecter cette affectation.

Néanmoins, il peut modifier son exploitation commerciale pour s'adapter aux nouvelles conditions du marché. Il lui faudra alors déspécialiser le commerce en lui adjoignant des activités complémentaires (en reprenant notre exemple précédent, ajout de l'activité de vente de dragées). Mais il ne peut pas modifier entièrement la nature de son commerce sans le consentement du propriétaire. Si ce dernier refuse, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance afin d'obtenir un jugement lui donnant l'autorisation de passer outre le refus du bailleur, si celui-ci n'est pas justifié.

Le preneur a le droit de céder son bail (ce qui est appelé "le pas de porte"). Ainsi, lors de la vente de son fonds de commerce, tous les éléments d'attraction de la clientèle sont conservés et la valeur de son entreprise est alors préservée.

Le droit au renouvellement du bail commercial

Le locataire a une garantie de renouvellement, ou presque. En effet, si le bailleur refuse de renouveler le bail à l'issue des neufs ans, celui-ci doit payer une indemnité d'éviction devant compenser le préjudice subi par le locataire. Celle-ci peut être assez élevé puisqu'elle peut être égale à la valeur du fonds de commerce.

Toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Parmi ces motifs graves et légitimes, si il s'agit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, le bailleur pourra refuser légitimement le renouvellement du fonds de commerce, après mise en demeure, restée sans effet pendant plus d'un mois. Le bailleur pourra aussi refuser le renouvellement sans être tenu au paiement de l'indemnité si il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou si il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Les contrats accessoires du bail commercial

Le bail commercial est un élément important du fonds de commerce. Néanmoins, le propriétaire exige souvent des garanties entourant ce contrat principale sont le contrat d'assurance du locataire pour la erte de l'immeuble ou encore un contrat de garantie des paiement des loyers, qui peut prendre la forme d'un contrat de cautionnement. Ces divers contrats satellites ne doivent pas non plus être négligés et leur mention au sein de l'acte principal peut avoir des effets importants qu'il ne faut pas sous-estimer.

Romain Boucq, avocat inscrit au Barreau de Lille

Dernier mise à jour : 15 mars 2007